住宅ローン控除−−−まず最初にご確認ください
（2004/1/19更新）
田村税務会計事務所（千葉県松戸市）
あなたは住宅ローン控除をうけられるでしょうか？
以下の６条件を満たしていないと控除はうけられません。
まずご確認を。
特殊事情のある方（△印に該当）はぜひ税理士にご相談ください。
平成16年１月より特別相談会を実施中です
１）住宅の取得後６ヶ月以内に入居しています。
→税務署は通常「取得」は登記簿謄本、「入居」は住民票で確認します。
なぜ"６ヶ月"がよくて７ヶ月がだめなのかぼくには理解できませんが。
△取得は平成15年中で、入居が平成16年でした。
→税務署の見解は、控除は平成16年分からとなります。税理士にご相談ください。
△実際の入居は平成15年中ですが、住所変更の手続が遅れ平成16年に転入しました。
→暮れに引っ越しする場合によくあります。
これも税務署の見解は、控除は平成16年分からとなります。税理士にご相談ください。
△まだ住民票の移転手続きをしていません。
→子供さんの保育園や学校の関係で・・・ぼくも経験あります。ほかに病気で入院中など、
特殊事情はたくさんあると思います。ぜひ税理士にご相談ください。
△夫の転勤などの事情で入居が６ヶ月以内にできませんでした。
→ケースバイケースで判断します。税理士にご相談ください。
２）自分名義の住宅ローンがあります。
○資金の出所、登記簿上の名義、住宅ローンの名義が一致してます。
→こういう方は問題ありません。
が・・・あまりいらっしゃらない。
つまりお金と名義の関係については込み入った事情がある方の方がむしろ多数派です。
"自宅購入資金"といえば、こんなこともありましたね。こういう人の税金はいったいどうなっているのでしょう。
×資金を親から借りました。
×親から援助を受けました
×ある時払いの催促なしで借りました。
→これは×です。控除対象のローンにははいろいろ条件がありますが、親から借りた借金は完全に×です。
しかもこの場合、おそろしいのは、贈与税（親から子への贈与と認定される）です。
税務署に行く前に税理士にご相談ください。
贈与税については、当サイトのこちらもご覧ください。
「おたずね」についてのぼくの見解はこちらです。
△夫婦で連帯債務にしました。
→これもよくあります。最悪の場合贈与と認定されたり、住宅ローン控除を受けられなかったりします。
ぜひ税理士にご相談ください。
３）建物の床面積が５０平方メートル以上です。
最近はマンションも広い物件が増えています。
しかし、独身者がワンルームや1DKのマンションを購入するときなどに、この制限に引っかかることがあります。
この場合の床面積は、登記簿上の区分所有部分の床面積で判定します。
通常、売買契約書上の床面積よりも狭いのでご確認ください。
→50平米未満の場合、税理士がいくらがんばっても×です。
４）買い換えの特例などを受けていません。
旧住居の売却資金＋住宅ローンで新たに住宅を取得しているような場合、
売った物件について課税の特例を受けている方には、住宅ローンの特例の対象にはなりませんよ、ということです。
ここでいう「課税の特例」というのは、売却した物件の所得計算について受ける以下のような規定です。
・居住用財産の買い換え特例
・居住用財産を譲渡した場合の軽減税率」
ただし、旧住居について譲渡損失が発生した場合の特例を住宅ローン控除と一緒にうけるのはセーフ（○）です。
いずれにしても、同一年中に売却と取得がある時には税理士に相談した方が安心です。
５）中古住宅を買いましたが、築後20年（マンションは２５年）以内の物件です。
もともとこの住宅ローン控除の制度の目的は「景気浮揚」にありますから、
新築の住宅取得（マンションデベロッパーやゼネコン・ハウスメーカー・工務店などがもうかる→
法人税収入も増える）が念頭に置かれています。ですからあまり古い住宅には適用がありません。
６）１００万円以上の増改築工事をしました。
これも様々な制約条件があります。しかも、住宅取得と違い、めんどうくさい書類が必要です。
しかし、リフォームローンなども普及してきていますし、匠のなんとか、などというＴＶ番組を見ても
これからますます住宅のリフォームはさかんになるでしょう。
まず、リフォーム工事を依頼した工務店や建築士さんに相談しましょう。
そして次に税理士へ、どうぞ。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
住宅ローン控除についての有用な情報
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
・国税庁のこちらのページ
・（社）東京都宅地建物取引業協会足立区支部
情報流通委員会 足立区ネット
■私はいくら還付になるの？
家計２１さんのサイトで試算できます。どうぞご利用ください。
■転勤した場合、海外勤務の場合
e住まい探しドットコム さんのサイトが詳しいです。
住宅ローン控除以外のページもおもしろいです。
住まいの税金トラブル 税理士 田村淳
（『東葛総合法律事務所友の会だより』2002年10月号 より）
住まいの購入・建築後に生じる税金問題を３つとりあげます。
（１）不動産取得税のトラブル
不動産取得税は不動産を購入したときに課される都道府県税です。不動産取得税には住宅用土地や住宅用の建物について税負担を軽減する特例が設けられていますが、トラブルはこの特例の適用に関連して発生しがちです。
・建坪が73坪を超える住宅
特例対象となる住宅の床面積の上限は２４０平方メートルです。店舗や貸家との併用住宅を建築した時に非住宅部分の面積をはっきりさせないでいると床面積オーバーと認定されて特例が受けられない場合があります。
・購入後に用途変更した住宅
中古物件の購入後に用途を変更したときに課税庁とトラブルが生じます。（２）の固定資産税も同様ですが、実際に住宅として使用している部分について非住宅として余分な税金が課されていないかどうか確認が必要です。
（２）固定資産税のトラブル
固定資産税は１月１日の現況により毎年課される市町村税です。役所の怠慢により長年にわたり固定資産税を余分にとられていたというケースが全国各地で頻発しています。最低でも５年分の税金の還付が可能ですので、納税通知書を建築図面や測量図などと照合してみてはいかがでしょうか。
（３）「おたずね」はゴミ箱へ
住宅を購入すると税務署から、購入先や購入資金の調達方法などを教えてほしいという「おたずね」という文書が届くことがあります。この文書の書き方についてよく質問がありますが、「おたずね」は法律上なんら強制力のない文書です。一生懸命書いて提出したら贈与税の申告をするよう指摘されたという話が実際にあります。無益なトラブルを避けるためにも私は「『おたずね』はゴミ箱へ」とおすすめしています。
|
.
住宅ローン